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买这类型的房产要谨慎!杭州都是因为它“消化不良”

商业地产去库存形势严峻,全国来说亦是如此。据新华社报道,北上广深4个一线城市的存销比分别为56、42个月、23个月、36个月;二三线城市商业用房等消化周期高达50个月以上,成都、天津、南京甚至高达141、96、83个月。专家表示,商业地产去库存形势很严峻,压力比住宅大。

好消息是,去年年底以来,在各种利好推动下,杭州商业地产库存正在持续减少。而下个月就要招开的G20杭州峰,或将让杭州更有效地对接全球优质资源,为商业地产注入新的动能。

部分地区供需失衡,上半年有回暖迹象

上半年,如果说杭州土地市场总体处于炎夏,那么有一类性质的土地却仍在寒冬中——当涉宅用地平均溢价率57.3%时,商业用地的平均溢价率仅4.3%,基本无溢价。

据浙报传媒地产研究院统计,上半年,杭州市区商地成交28宗,总出让面积48.3万方,可建面积127.7万方,总成交金额53.8亿元,楼面均价4212元/平方米。最高楼面价为湖滨南山项目,成交楼面价31511元/平方米;最低为余杭区南苑街道商地,成交楼面价仅203元/平方米。

出让遇冷,是开发商“用钱投票”的结果,也客观反映出杭州商业地产正面临着供过于求的严峻现实:在上半年市区新建商品房库存中,写字楼占比14.4%、商铺占17.4%;而在成交量上,写字楼只占总量的3.2%、商铺占3.7%。

但是,从去年下半年开始,商业地产显现出回暖迹象。2016年上半年杭州全市商业地产共成交2.3万套、173.7万平方米,较去年同期分别上涨133.5%、110.8%,为2014年以来首次半年度范围内呈现“供不应求”,面积供求比为0.93。截止2016年上半年末,全市已取得预售证的商业地产可售库存为893.18万平方米,按照近12个月杭州全市商业地产的月均成交面积计算,去化周期为36.7个月,已经较去年同期减少19.9个月。

还有一点值得注意,目前的统计有不合理处。有些写字楼、商铺的“库存”,是开发商在取领预售证后并不打算出售,而是自持租赁的物业。“这是个动态的数据,可能一开始开发商想出售,但后来出租了,反之亦不少。”省建设厅房地产监管处相关负责人说,区分统计难度不小。

无论如何,虽然近几个月杭州商业地产库存持续减少、其中还存在开发商自持部分,但去化周期仍远远超出一般认为的12-24个月的合理区间,未来去化形势依旧严峻。

写字楼、商铺正在复苏,下半年G20利好可期

位于杭州拱墅区的大型城市综合体杭州新天地,规划用地800余亩、总建筑面积150万方,包括写字楼、商场、酒店及酒店式公寓等,要打造成为杭州市次级商业商务中心。其销售张经理告诉记者,现在销售最好的是酒店式公寓,而在写字楼方面,项目内有9幢面积达3000平方米的独幢写字楼,目前去化3幢;还有户型建筑面积为100-2400方的甲级写字楼,均价15000元/平方米,一共3000套,目前去化近700套,仅占四分之一。但即使如此,今年5月住建部到我省调研商业地产去库存课题时,此项目仍作为正面典型。

据世邦魏理仕统计,截止6月底,杭州优质写字楼的总存量已过336万平方米,“还有大量在建、未建的写字楼。”该机构杭州董事总经理马英枢告诉记者,“但是,杭州写字楼市场在二线城市中已算健康,只是局部暂时性过过剩。”

“过剩主要在城市扩张后的新区、新城中,大量商业地块出让,大量的写字楼被造了出来,但因为这些地方的产业基础往往比较薄弱、人口导入不足,加上交通、商业、居住配套等的不齐全,就很容易造成区域写字楼供过于求。”马英枢分析。比如在下沙金沙湖板块,规划CBD,目前写字楼供过于求矛盾突出,还要等待板块功能逐步完善,人气逐渐聚拢。但是,在市中心、钱江新城、运河商务区、滨江等新兴办公区域,产业基础较好,供求矛盾就比较缓和,库存去化情况也就较好。

与住宅、类住宅不同,写字楼是办公空间,是生产资料,并不适合短线炒作。一方面,其流动性差,市场上甚少见到写字楼二手交易;另一方面,写字楼户型面积较大,资金门槛、交易成本均高出住宅。所以,写字楼领域的投资客很少。影响写字楼销售的最重要因素,还是企业这个“刚需”,这就取决于企业的自身经营状况及对未来业务扩张的判断,取决于经济大势。“这是不以国家的楼市政策为转移的,更多取决于国家宏观经济增长局面。”马英枢说。

“写字楼市场历经波折,曙光出现,但复苏的道路依然漫长。”马英枢谨慎乐观判断下半年形势。上半年,在楼市整体放量大背景下,在“营改增”固定资产进项税抵扣销项税的利好作用下,在信贷环境宽松企业手头有钱的情况下,写字楼需求被激发出来――杭州主城区写字楼新增供应8.8万平方米方,成交总面积为23.5万平方米方,六个月完成去年全年总量的3/4,总销售金额同比增加54%。大宗交易频出,如农业银行购买钱江新城的万银双子中心整栋办公楼;新浙控股斥资2.8亿元购买了绿地中央广场七层约11,000平方米;投融长富金融服务集团以2.2亿元购得远洋商业中心八层约9,500平方米的办公面积……下半年,G20峰会在杭州召开,政府将有效对接全球优质资源,吸引更多跨国公司进驻杭州,也会给杭州写字楼市场发力注入新动能。

面临严重去化问题的还有商铺,去化周期达39个月。大量库存,一方面出在供给上,无效供给过剩,有效供给不足;另一方面也是因为需求不足,很多实体商业越来越缺乏生命力,市场饱和、商品同质化、人工成本、场地租赁成本上升、电商改变了人们的消费习惯,传统零售业步入一个漫长的下降通道,招商难已经持续很多年。好在,商铺是一种纯投资产品,购买者都是投资客,而使用者如品牌和商户基本不会自己购买。“作为一种投资产品,其市场表现完全取决于不动产市场的投资氛围。”马英枢说,今年住宅市场火爆,商铺市场的表现也比去年的提升。但是,商铺表现分化明显,与商铺在所在区域、自身定位等有关,有些项目火爆,有些仍旧惨淡。

酒店式公寓热销,“商改住”或成自救之路

相较于处于席存高压中的写字楼和商铺,杭州的酒店式公寓却突出重围︰库存消化周期在11个月左右。

曾经,杭州为限制酒店式公寓出台过严厉的“禁酒令”。2012年,杭州实施《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》,规定以 单层1000平方米最多隔出3个带独立卫生间;禁止设置外挑式阳台、飘窗,不得设置厨房和燃气管道;一般只能按幢整体转让(销售)、办证;不能作为办理户籍、学生入学等手续的依据等,将商业办公用地纯粹框定为写字楼及商业功能呈现。

但今年上半年,从中央到我省,政策均出现松动,“商改住”利好不断。先是国家层面6月出台《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,允许将商业用房等改建为租赁住房。本月初,在省政府发布的《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》中,针对非住宅商品房库存又提出“对空置待售的非住宅商品房,允许房地产企业实行整体用途转换,涉及土地用途改变的,依法办理用地手续。”整体用途转换,将更有助商业地产去化。

杭州一些开发商己先行一步,把原先定位为写字楼的物业改头换面,转而以酒店式公寓对外销售。以江滨澜廷为例,2012年8月,来自湖州的升华地产以4.92亿元斩获杭政储出[2012]15号地,项目被定名为升华悦晟中心,以写字楼形式对外出售。经历长达近4年“消沉”后,今年6月16日,当该项目“脱胎换骨”变更为酒店式公寓,推广案名已为江滨澜廷,6月26日,首开164套含装修LOFT酒店式公寓房源当天售罄。类似的例子还有同位于滨江区的金铂湾项目,该楼盘前身为中月创智中心大厦,也是由写字楼改为酒店式公寓。

未来,或有更多的非住宅商品房通过业态、用途转换的方式来达到消化库存的目的。但也有业内人士指出,用途转换并不是那么容易。一是取决于开发商的项目进度和改造成本,如果项目在已经快建成,改造成本就较大;二是用途转变后,路网、车辆、水电煤等涉及规划部分均要改;第三,这也存在博弈的关系,如果大家都去改类住宅,会不会增加这一类产品供应量突增?必竟没有任何一个市场,能保证住宅就能好卖。